Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – jak odrolnić działkę?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Odrolnienie działki to procedura, która może być skomplikowana i trudna ale efekt końcowy, w postaci możliwości jej przekształcenia z rolnej na budowlaną rekompensuje te trudności. Grunty rolne są ciekawą alternatywą dla osób zainteresowanych kupnem działki pod budowę domu lub biura. Działki znajdujące się blisko tras wylotowych z miast, czy ich sąsiedztwo z atrakcyjnymi turystycznie obszarami, oprócz stosunkowo niskiej ceny, są dodatkowym atutem dla firm budowlanych i deweloperskich. Coraz częściej jednak, odrolnieniem działki interesują się też inwestorzy indywidualni. Zakup takiej działki kusi niższą ceną w porównaniu do typowej działki budowlanej. Jednak, aby budowa na działce rolnej w ogóle mogła ruszyć, konieczne jest spełnienie szeregu wymogów związanych z przekształceniem gruntu i zmianą jego charakteru z rolnego w budowlany.

Jak przebiega proces odrolnienia działki, ile trwa, jakie dokumenty są wymagane i czy w ogóle warto przekształcać grunt rolny w działkę budowlaną? O tym poniżej.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – przepisy

W 2019 roku weszła w życie ustawa dotycząca nabywania gruntów rolnych przez osoby nieprowadzące działalności rolniczej. W związku z tym, zmieniły się zasady kupna oraz przekształcenia działek z rolnych na budowlane.

Ustawa z 2019 roku liberalizuje restrykcyjne zapisy z 2016 roku, dotyczące wstrzymania sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. W praktyce ustawa miała zapobiec wykupowi gruntów rolnych przez zagranicznych inwestorów oraz spekulacjom cenowym w obrocie ziemią. Liberalizacja ustawy z 2016 roku pozwala nabywcy indywidualnemu na kupno działki rolnej o powierzchni do 1 ha. Wcześniej, osoba niebędąca rolnikiem mogła kupić jedynie 0,3 ha powierzchni gruntu rolnego. Dla wielu potencjalnych kupców, nabycie działki o powierzchni 10.000 metrów kwadratowych pod budowę domu, to naprawdę nie lada kąsek.

Odrolnienie działki – etapy

Aby dowiedzieć się, czy działka w ogólne nadaje się do odrolnienia, należy przede wszystkim sprawdzić oznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w urzędzie miasta lub gminy, któremu podlega obszar z gruntem, który chcemy odrolnić. Następnie, w wydziale planowania przestrzennego urzędu miasta lub gminy należy pobrać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niektórych wypadkach może się niestety okazać, że odrolnienie działki jest z góry niemożliwe, na przykład ze względu na jej położenie blisko terenów objętych ochroną ekologiczną.

Jeśli grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisy pozwalająca jego przekształcenie z rolnego na budowlany, należy złożyć odpowiedni wniosek do urzędu miasta, zawierający dane działki z jej niezbędnymi oznaczeniami (klasa, numer działki) wraz z pisemnym uzasadnieniem.

Dla organu wykonawczego istotnym faktem przemawiającym za wydaniem pozwolenia na przekształcenie gruntu rolnego na budowlany istotna jest przydatność gruntu rolnego pod względem jego wartości produkcyjnej. Tak więc żyzne grunty rolne o wysokiej klasie bonitacyjnej gleby (klasa I, II, III) muszą zostać najpierw zweryfikowane w ministerstwie rolnictwa, gdzie wydawana jest decyzja odnośnie ich ewentualnego odrolnienia. W przypadku pozostałych klasyfikacji gruntu, wniosek rozpatruje urząd miasta lub gminy. Wydając decyzję odnośnie możliwości przekształcenia gruntu z rolnego w budowlany, organ wykonawczy posiłkuje się ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten mówi, iż “Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej”.

Jak odrolnić działkę

Aby odrolnić działkę należy:

  1. Sprawdzić oznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  2. Pobrać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  3. Złożyć odpowiedni wniosek do urzędu miasta,
  4. Zweryfikować grunty w ministerstwie rolnictwa lub urzędzie gminy (w zależności od klasy gleby).

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Z jakimi kosztami wiąże się przekształcenie działki z rolnej na budowlaną? Po uzyskaniu zgody na przekształcenie działki z rolnej na budowlaną, inwestor musi jeszcze wyłączyć działkę z produkcji rolnej. Wysokość opłaty za wyłączenie działki jest regulowana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W zależności od klasy i pochodzenia ziemi, kwota za odrolnienie waha się od 87 tys. zł za hektar gleby VI klasy aż do 437 tys. zł. za hektar I klasy. Cena jest więc dość wysoka, aczkolwiek warto wspomnieć, iż nie wszystkie gleby przewidziane w ustawie wymagają uiszczenia opłaty za wyłączenie działki z produkcji rolnej. Są to gleby pochodzenia mineralnego klas: IVa, IVb, V i VI.

Z kosztami odrolnienia związane są też opłaty administracyjne w urzędzie, w którym prowadzone jest postępowanie i różnią się one w zależności od urzędu miasta lub gminy.

Zobacz też: Kalkulator budowy domu jednorodzinnego

Ile trwa procedura odrolnienia?

Po złożeniu wniosku o odrolnienie należy cierpliwie czekać, gdyż zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może trwać nawet kilka lat! Na tak długi czas oczekiwania ma wpływ wysoki koszt aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który ponosi urząd miast lub gminy, w związku z tym przeprowadza się go stosunkowo rzadko.

Czy opłaca się odrolnić działkę?

Na odpowiedź, czy warto przekształcać grunt rolny w budowlany ma wpływ wiele czynników. Jest to między innymi klasa gruntu, jego wielkość i położenie, a także długość procesu odrolnienia, jakiemu zostanie poddana działka. Czasem zamiana charakteru atrakcyjnej działki z rolnej na budowlaną, znacznie podnosi wartość rynkową całej nieruchomości, więc na pewno w takim przypadku procedura odrolnienia będzie się opłacała.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *