Powierzchnia zabudowy domu – czym jest i jak ją wyznaczyć?

powierzchnia budowa domu

Każdy chce, by jego przyszły dom był idealnym miejscem wypoczynku i chce go dopasować do swoich potrzeb. Jednak podczas wyboru projektu swojego wymarzonego domu wiele osób boryka się z technicznymi terminami, które są niczym czarna magia. Jednym z nich jest powierzchnia zabudowy, która jest jednym z najistotniejszych terminów w procesie decydowania się na konkretny projekt. Niejednokrotnie pada wtedy ważne pytanie – co to jest powierzchnia zabudowy, na które eksperci często odpowiadają w sposób zawiły i niezrozumiały dla osoby zainteresowanej. Przy tej okazji warto wspomnieć również o powierzchni zabudowanej, która jest nieco innym terminem.

Co to jest powierzchnia zabudowy?

Czym jest powierzchnia zabudowy domu? Termin ten najczęściej definiuje się jako powierzchnie obliczaną po obrysie zewnętrznych krawędzi budynku już wykończonego. Krótko mówiąc, jest to całkowita powierzchnia zabudowana na działce. Wliczamy do niej nie tylko sam budynek domu, ale także przylegające do niego obiekty, takie jak garaż, ogród zimowy, czy też wszelkiego rodzaju dobudowane pomieszczenia. Warto wspomnieć, że każda działka ma maksymalną powierzchnię zabudowy, której nie wolno przekroczyć. Warunki te określone są w warunkach zabudowy lub miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Konieczne może być również zachowanie odpowiedniej powierzchni biologicznie czynnej, więc strefy gruntu pokrytej roślinnością i wodami powierzchniowymi.

Powierzchnia zabudowy norma

Kiedy przychodzi do budowy nowych obiektów istnieje często konieczność ich zgłoszenia, choć czasem może się to odbyć bez formalności, jeśli zabudowa nie przekracza pewnych wartości. Powstaje zatem pytanie, jak wyliczyć tę powierzchnię? Pojęcie jest jednak nie do końca zdefiniowane. Według sądów powinniśmy kierować się wytycznymi Polskiej Normy przy wyznaczaniu powierzchni zabudowy. Konkretnie zaleca się do odnoszenia się do normy PN-ISO 9836:1997. Norma ta wyznacza dwie definicje powierzchni zabudowy. Według jednej jest to powierzchnia terenu zajęta przez budowle w stanie wykończonym, a według drugiej powierzchnia ta wyznaczana jest przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię danego terenu. Dlatego administracja i sądy zwykle przyjmują, że powierzchnia zabudowy wyznaczana jest przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku w stanie wykończonym na powierzchnię terenu.

Powierzchnia zabudowy – jak ją liczyć?

Mimo tych wyjaśnień wciąż może nasuwać się pytanie, co konkretnie możemy wliczyć w powierzchnię naszej zabudowy, a co nie powinno być w niej zawarte.

Czy taras wlicza się w powierzchnię zabudowy?

Jednym z najczęstszych pytań, z jakimi spotykają się pracownicy administracji budowlanej jest, czy taras wlicza się do powierzchni zabudowy? Zależy to od rodzaju budowanego tarasu, może być on bowiem niezadaszony, wystający poza obrys budynku oraz wpisany w obrys budynku. W pierwszym przypadku taki taras nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Jednak taras wpisany w obrys budynku musi już zostać uwzględniony w naszych obliczeniach. Kolejnym wątkiem często poruszanym jest z kolei, czy zadaszenie wlicza się do powierzchni zabudowy? W komentarzach dołączonych do przepisów określających powierzchnie zabudowy zawarta jest informacja, że nie wliczamy do niej elementów powierzchni drugorzędowych, takich jak schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe.

nie trzeba także wliczać do planów podziemnych części budynku, czyli piwnicy, garażu podziemnego, czy wszelkich izolacji fundamentów znajdujących się pod powierzchnią gruntu.

Dodatkowo, warto pamiętać, że nie trzeba także wliczać do planów podziemnych części budynku, czyli piwnicy, garażu podziemnego, czy wszelkich izolacji fundamentów znajdujących się pod powierzchnią gruntu. Ten aspekt jest bardzo istotny ze względu na koszty podatków, jakie ponosi się za powierzchnie zabudowy. Dla przykładu wliczając niepotrzebnie taras do zabudowy trzeba zapłacić wyższy podatek od nieruchomości. W tym przypadku na szczęście zwykle nie musimy jednak ponosić takich kosztów, gdyż najczęściej budowane są niezadaszone i wystające poza obrys budynku. Dzięki temu można manipulować kosztami, które w przyszłości będziemy musieli ponieść.



W przypadku wszelkich niejasności najlepiej skontaktować się jednak z administracją budowlano-architektoniczną, która rozwieje wszelkie wątpliwości.

Powierzchnia zabudowana – czym jest?

O powierzchni zabudowanej mówimy wówczas, gdy odnosimy się do obszaru na działce budowlanej, który jest zajęty przez budynek. Może być to budynek zarówno gospodarczy (np. garaż), jak i mieszkalny. Jeśli dla danego obszaru przyjęty jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni, prawdopodobnie będzie on określał możliwą powierzchnię zabudowania działek. Bedzie to np. 20%, co oznacza, że na działce o powierzchni 1000m2 możemy postawić dom, który swoją powierzchnią będzie zajmować co najwyżej 200m2. Dotyczy to oczywiście wyłącznie terenu zajętego na działce, a więc nie obejmuje kolejnych kondygnacji, dzięki czemu dom zajmujący powierzchnię zabudowaną 200m2 może mieć powierzchnię całkowitą zabudowy domu znacznie większą (jeśli ma więcej pięter).